Como negociar locações comerciais que favorecem os inquilinos

Se um locador ou agente de locação simplesmente lhe disser os termos, peça algo mostrando os termos por escrito antes de enviar uma contraproposta. Se eles estiverem relutantes em oferecer uma carta, peça um e-mail ou uma cópia da listagem do espaço (que conterá pelo menos as informações básicas de leasing).

Por que é tão importante ter termos iniciais por escrito? Um agente de locação atua em nome dos interesses do locador. Se um agente não entendeu ou tentou de alguma forma alterar as instruções do proprietário, ter termos por escrito pode mostrar a um senhorio que a sua contraproposta foi feita de boa fé com base nas informações do agente de locação.

Também é possível que você possa entender mal os termos de locação se eles não estiverem por escrito. Isso pode levá-lo a contrabalançar muito alto ou baixo com base nas informações que você entendeu mal.

Outra razão para ter os termos, por escrito, é que ele permite que você tenha tempo para pesquisar mais sobre o arrendamento, para perguntar a um advogado sobre os termos, ou mesmo para comparar termos a quaisquer outros arrendamentos que você esteja considerando.

Solicitar termos por escrito não é de forma alguma um compromisso legal de sua parte para avançar. Você sempre tem a opção de contrariar os termos ou simplesmente recusá-los imediatamente.

Uma oferta de contador

Quando você compra uma casa, você negocia o preço. Um vendedor lista a casa pela quantidade de dinheiro que gostaria de obter com a venda, mas quase sempre espera receber menos. Um comprador interessado em comprar uma casa enviará algo por escrito ao vendedor com uma contra-oferta. Neste caso, uma contraproposta é uma oferta para comprar a casa a um preço menor do que o vendedor está pedindo. Simplesmente declarado, uma contra-oferta é barganha.

Isso também é verdade para o leasing comercial. Embora algumas locações possam ser realmente inegociáveis, na maioria das vezes, funciona da mesma forma que a compra de uma casa: um locador ou agente de listagem solicita um preço de aluguel (ou conjunto de termos), mas permite algum espaço para negociação. Em outras palavras, em imóveis comerciais, espera-se quase sempre que o locatário (ou locatário) apresente uma contraproposta, de modo que o senhorio inflacione os preços e / ou os termos.

• 3 perguntas a fazer antes de negociar ou assinar um contrato de locação comercial
• Gráfico mostrando tipos de locações comerciais
• Locação Net Tripla
• Locação Totalmente Servida (Locação Bruta)

O processo inicial de negociação

Depois de ter manifestado interesse em alugar um espaço, alguns proprietários simplesmente lhe oferecerão um formulário que declare os termos solicitados pelo arrendamento. Esses formulários podem ter uma seção de resposta ou um anexo para concluir onde você pode contestar a oferta. Outros podem apenas oferecer uma cópia dos documentos de listagem (um anúncio ou panfleto) com "termos de solicitação".

Na maioria dos casos, no entanto, é de seu interesse enviar uma carta ou outra forma escrita de comunicação com uma contra-oferta. Por quê? Como em uma carta você pode incluir pontos de venda a respeito de porque você seria um inquilino ideal, informe o proprietário sobre seus negócios e torne o negócio mais pessoal.

Para uma propriedade quente com várias partes interessadas, sua carta pode servir como um truque de vendas para que o locador escolha você e concorde com seus termos. Negociação pode ir e voltar, então seja paciente. Um agente de listagem geralmente tem alguma liberdade para tomar decisões, mas provavelmente precisará conversar com o locador. Isso pode levar tempo.

Se você ainda não ouviu uma oferta em um a dois dias úteis, é bom fazer o acompanhamento. Mas tente não parecer desesperado ou excessivamente ansioso, pois isso pode afetar o resultado de suas negociações. Lembre-se, a maioria dos agentes de listagem quer mover uma propriedade com a mesma rapidez que consegue, de modo que eles geralmente não precisam de muito "incômodo".

Preparando uma Oferta ou Carta de Oferta Contadora

Sua contraproposta deve ser apresentada a partir de sua empresa, não de você pessoalmente, mesmo que você seja o único proprietário. Sua carta de oferta é um discurso de vendas. Você está pedindo termos diferentes que são mais a seu favor, e você quer que o proprietário veja você e sua empresa como uma boa escolha.

Sua carta de oferta deve sempre incluir as seguintes informações:

A pessoa responsável pelo arrendamento

Inclua o nome do seu negócio, que inclui o nome que você está legalmente estabelecido, bem como quaisquer outros nomes que você está fazendo negócios. Lembre-se, se você estiver operando uma empresa individual, do ponto de vista legal, você e sua empresa são os mesmos e, mesmo se você listar sua empresa no contrato, você também pode ser responsabilizado pessoalmente por todo o contrato.

Sua estrutura de negócios

Se você está incorporado, diga onde você está incorporado. Se você é um estado de organização isenta de impostos isso em sua carta. É raro que os proprietários lhe ofereçam brindes ou benefícios para organizações sem fins lucrativos apenas para obter uma redução de impostos, mas eles podem estar mais inclinados a negociar ou arrendar uma causa nobre do que a um clube de motoqueiros. Além disso, entender sua responsabilidade pessoal por assinar um contrato de locação é importante e irá variar dependendo da sua estrutura de negócios.

Quanto tempo você esteve no negócio

Se sua empresa tiver menos de dois anos, inclua também uma declaração sobre seu sucesso ou projeções de crescimento futuro ou um plano de negócios. Não é provável que um locador alugue para o seu negócio, sem que alguém pessoalmente assine ou garanta o arrendamento, se você não puder mostrar que o seu negócio está indo bem.

A natureza do seu negócio

O que você faz? Seja breve, e vá direto ao ponto. Um proprietário precisa saber o que você faz, caso haja alguma consideração especial. Por exemplo, se você administra uma empresa que usa materiais perigosos, leva pacientes para uma unidade de saúde ou armazena itens de valor excessivo, o proprietário precisa saber se há restrições quanto ao uso da propriedade. O que os inquilinos fazem pode afetar os valores de propriedade do proprietário e as taxas de seguro; então seja honesto.

Informações de contato

Não se esqueça de incluir um número de telefone onde você possa ser encontrado e, se possível, o endereço de e-mail. Se você só puder ser alcançado em determinados dias ou durante o horário definido, inclua também isso. Se você não responder a um locador ou a um agente de listagem em tempo hábil, eles podem pensar que você não está interessado.

Seus Termos Propostos (ou, Counter Offer)

Seja o mais completo e claro possível.

Listando seus termos de leasing em uma oferta ou oferta de contador

A melhor maneira de negociar um acordo é ter uma compreensão clara do que você está oferecendo ou querendo aceitar. Se não for por escrito, será muito difícil provar mais tarde que algo foi excluído de um contrato de arrendamento que você achava que deveria ser incluído.

Colocar as coisas por escrito pode demorar um pouco mais, mas oferece alguma proteção legal se as coisas ficarem mais difíceis no futuro. Se você for pressionado pelo tempo e não puder enviar uma carta, entregue uma. Se isso não for possível, um email bem escrito pode ser suficiente.

Se você não tiver certeza sobre um requisito de locação específico para esclarecimento - e tente obter esse esclarecimento por escrito.

• Red Flags para Bad Leasing Termos
• Dicas sobre como negociar taxas de CAM em arrendamentos comerciais
• Termos padrão em arrendamentos comerciais

O comprimento do aluguel

Se você quiser alterar o comprimento dos termos da locação, seja claro. Por exemplo, a concessão que você deseja é por dois anos com três opções de renovação de um ano (totalizando cinco anos); ou um contrato de cinco anos sem opções de renovação? Faz uma diferença muito grande em quanto tempo você ficará trancado em um contrato e como um proprietário pode se sentir sobre outros termos que você está pedindo em uma contra-oferta.

A maioria dos proprietários prefere arrendamentos de dois anos ou mais, mas nunca hesite em pedir um contrato de aluguel por um ano. Os aluguéis de um ano podem custar um pouco mais ou ter menos opções de renovação de aluguel, mas você fica trancado por menos tempo. A menos que você seja uma empresa multimilionária, raramente faz sentido comercial assinar um contrato de arrendamento que o compromete com o espaço por mais de dois anos.

Tenha em mente se o seu negócio ultrapassa o espaço, você não quer ficar com um longo contrato de locação. Ou pior, se o seu negócio se esforça e você precisa fazer um downgrade para um espaço menor, talvez seja difícil dividir seu contrato.

Condição da Propriedade

Se você está pedindo o espaço “como está” ou se você precisa que o proprietário faça reparos ou melhorias primeiro. Se você está planejando renovar a propriedade, descreva brevemente as reformas propostas. Você quer que isso seja incluído em um contrato porque muitas vezes um senhorio oferecerá algum tipo de incentivo ou "subsídio" se você renovar certos tipos de propriedades. Se você não tiver certeza de que subsídios pode ser oferecido para renovações, mantenha as coisas em aberto. Ofereça-se para enviar informações mais detalhadas sobre reformas para a análise do proprietário para oferecer algumas considerações sobre melhorias.

Data de Ocupação

Diga ao senhorio quando você quer tomar posse física (entrar, obter acesso ou assumir a responsabilidade pela propriedade). Em alguns casos, quando a data em que você toma posse física pode ser diferente da data, você começará a pagar o aluguel.

Por exemplo, você pode pedir ao senhorio uma data de ocupação e alugue a data de início de 1 de janeiro de 20xx, mas peça que o primeiro mês seja gratuito. Nesse caso, o contrato de locação começaria em 1º de janeiro de 20xx e o locador poderia cancelar o aluguel do mês livre. O inquilino ocuparia o espaço por 12 meses, e o arrendamento duraria 12 meses.

Outra maneira de obter a mesma coisa (um mês grátis de aluguel) é pedir uma data de ocupação de 1 de janeiro de 20xx, com uma data de aluguel de 1º de fevereiro de 20xx. Isso significa que o contrato de arrendamento começaria um mês a partir da data de sua entrada ou em 1º de fevereiro de 20xx.

Esse tipo de negociação só funciona em um espaço que já está desocupado, e o proprietário está ansioso para que alguém se mude, porque isso favorece o inquilino. Em essência, você não recebe apenas um mês de aluguel grátis, você chega a 13 meses de ocupação de um contrato de arrendamento de 12 meses.

Como escrever uma oferta ou carta de oferta de contador

O exemplo a seguir é uma carta que pode (e deve) ser revisada para ser usada como oferta inicial ou como contraproposta para arrendar um espaço comercial para sua empresa. Não se destina a servir como um substituto para aconselhamento jurídico, mas simplesmente para mostrar uma maneira que você pode expressar interesse em alugar um espaço específico.

• Mais amostras de carta de negócios
• Modelo de carta de negócios

As informações em negrito devem ser substituídas por suas próprias informações e termos de leasing.

(Inserir Data de hoje)

(INSERIR Nome do senhorio ou agente de listagem)

Sra. Feliz Senhorio

123 Street

Suíte Z

Cidade (*): Estado (*) Código postal

queridaSra. Senhorio;

Esta carta é para expressar interesse em nome de (INSERIR nome do seu negócio), na locação do imóvel localizado em: (INSERIR endereço completo, incluindo endereço, número de unidade ou suíte, cidade, estado e código postal).

(INSERIR nome do seu negócio) é um (INSERIR tipo de negócio que você possui - LLP, parceria, empresa individual, etc.) que (INSERIR breve declaração sobre o que sua empresa faz).

(INSERIR nome do negócio) está em operação desde então (INSERIR data de início ou número de anos no negócio). Devido ao crescimento estimulante, precisamos de instalações maiores (ou adicionais, mais adequadas, etc.).

(Nota: mesmo que você trabalhe em casa, não ofereça isso em sua carta de proposta. Tente evitar, neste contato inicial, que você tenha um negócio baseado em casa - pode fazer você parecer pequeno e instável para um proprietário.)

Depois de avaliar cuidadosamente o valor justo de mercado, (nós) propomos os seguintes termos para sua consideração:

LISTA TODOS OS TERMOS AQUI incluindo a duração da locação, opções de renovação, aluguel, taxas adicionadas, tipo de locação, aumentos anuais, etc. Tudo o que você deseja incluir ou abordar nos detalhes da locação neste parágrafo. Certifique-se de incluir quaisquer reformas ou reparos que você queira ou precise que o locador faça no espaço, ou que você faria sozinho. Peça gratuitamente aluguel, mobília, estacionamento extra - qualquer coisa que você possa precisar para fazer o espaço funcionar melhor para o seu negócio.

Estou animado com a perspectiva de alugar o espaço acima mencionado e sentir isso (INSERIR Nome do negócio) seria um trunfo para você. Se você tiver alguma dúvida sobre esta proposta de termos de leasing ou negócios, entre em contato comigo em (INSERIR número de telefone e melhor horário), ou por e-mail: (INSERIR Seu endereço de email).

Obrigado por tomar o tempo para considerar esta oferta. Aguardo com expectativa uma resposta rápida e favorável.

Respeitosamente submetido, (deixe 2-3 linhas em branco para assinar seu nome com tinta)

(INSERIR Seu nome - caps iniciais)

(INSERIR Seu título - caps iniciais)

Nota: Se você incluir anexos, ou copiar qualquer outra pessoa, a maneira preferida de mostrar isso em uma carta comercial é após sua assinatura, desta forma e nesta ordem:

Respeitosamente submetido, (deixe 2-3 linhas em branco para assinar seu nome com tinta)

(INSERIR Seu nome - caps iniciais)

(INSERIR Seu título - caps iniciais)

Caixas: (Liste mais de uma em linhas separadas, recuadas)

cc: Jennifer Barnes, agente de listagem

Como formatar a segunda página de uma carta comercial

Se sua carta tiver mais de uma página, o formato de carta comercial padrão para iniciar a segunda página será o seguinte:

Carta:

Data de hoje

Página Dois

Em seguida, pule de duas a três linhas em branco e pegue onde a letra começa para a página dois.

Como entregar uma carta de oferta

Você pode enviar sua carta de oferta, entregá-la manualmente ou enviar um e-mail com um anexo que contenha a carta de oferta. Se você ainda está lutando com os termos a serem incluídos, aqui estão mais artigos com ótimas dicas e conselhos sobre como negociar as melhores condições possíveis!

Dicas para escrever sua carta de oferta

• Lembre-se que esta é uma carta comercial. Mantê-lo limpo, simples e direto ao ponto, mas não tenha medo de usar "pontos de venda" significativos para ajudar a conquistar um proprietário.
• Evite usar humor, gíria ou oferecer sentimentos pessoais sobre política, religião ou qualquer outro assunto que não esteja relacionado ao objetivo da carta (fazer uma oferta).
• Não use papel de carta perfumado ou com babados. Seu papel deve ser branco, tamanho carta e sem bordas, ou o timbre de sua empresa usual.
• Envie a carta em um envelope branco de tamanho comercial. Nunca dobre para encaixar a carta em um envelope menor. Se a sua carta contiver mais de sete páginas, incluindo anexos, use um envelope plano de 8-1 / 2 x 11 ”. Certifique-se de incluir um endereço de retorno no canto superior esquerdo do envelope e verifique se colocou o suficiente no envelope!