Como negociar taxas de CAM em arrendamentos comerciais

Quanto maior o espaço comercial que você aluga, maior a probabilidade de poder negociar taxas de manutenção de área comum (Common Area Maintenance) e quaisquer taxas administrativas associadas. No entanto, não importa quão pequeno seja o espaço, nunca aceite os termos de qualquer contrato sem pedir um melhor negócio.

Em uma declaração de cautela sobre a dificuldade de invadir o setor imobiliário comercial, Revista CFO Laura DeMars, repórter, indica claramente que mesmo profissionais do setor imobiliário podem ter dificuldade em entender as complexidades das taxas de CAM; “A complexidade da indústria dificulta a entrada…” DeMars afirma ainda:

“Em shopping centers, por exemplo, os inquilinos geralmente pagam pela manutenção do prédio por meio de uma taxa de manutenção de área comum (CAM). Embora um CFO de uma empresa de gestão de propriedades não gerencie diretamente os inquilinos, ele ainda precisa entender como essas taxas são cobradas… mais importante, já que os grandes varejistas frequentemente contestam as taxas da CAM ou pagam apenas uma porcentagem… o CFO deve saber como conta a diferença, ou deslize CAM.

Antes de tentar negociar CAM ou Taxas Administrativas, certifique-se de entender o que elas são. Se as taxas de CAM são uma questão complicada para os CFOs, é melhor você ir preparado!

Taxas de CAM padrão da indústria

Como a condição de certas áreas comuns tem um efeito direto sobre os inquilinos, as taxas associadas aos custos de manutenção e reparo de corredores, elevadores, escadas, lobbies e banheiros de áreas comuns são bastante comuns nas taxas de CAM. Os inquilinos das taxas de CAM também costumam avaliar os custos associados à manutenção do estacionamento (incluindo iluminação e paisagismo) e calçadas.

Dicas sobre como negociar taxas de CAM padrão

Se o tipo de taxas que você está sendo solicitado a pagar não for negociável, certifique-se de que seu contrato de locação permita especificamente que você revise as contas do proprietário. Negócios são negócios, e isso não deve ser visto como uma desconfiança de um senhorio ou algo pessoal, mas pagar honorários desconhecidos simplesmente de boa fé não é um bom negócio. Exigir uma declaração no mínimo que o proprietário deve fornecer documentação (responsabilidade) para todas as taxas cobradas é a única maneira de garantir que você está sendo cobrado de forma justa.

Você também deve negociar quanto as taxas de CAM podem aumentar a cada ano - colocando um valor ou porcentagem máxima. Este “limite” deve ser listado separadamente de qualquer outro aumento de aluguel.

Taxas Administrativas de Operações e Gestão (O & M)

Se o seu contrato exigir que você pague taxas de CAM por quaisquer custos operacionais ou de gerenciamento - imediatamente se oponha a tais custos. Se o locador insistir, peça para ver uma lista (prova) desses custos e como sua parte foi calculada. Essas taxas podem não ser chamadas de taxas CAM, mas “Taxas Administrativas”. As taxas administrativas ainda são taxas de CAM - o locador está tentando fazer com que você contribua com os próprios custos. As taxas administrativas são geralmente baseadas em um percentual do custo total do CAM.

Dicas sobre Negociação de Taxas Administrativas de O & M

A maioria dos inquilinos se oporá às taxas operacionais e de gerenciamento, porque o locador já está pagando a renda do aluguel que está sendo cobrado, mesmo sem as taxas da CAM. Se a sua taxa de CAM incluir salários para pessoal administrativo ou administrativo (on-site ou off-site), custos de seguro de responsabilidade (você terá que pagar por seu próprio seguro de responsabilidade - o senhorio exigirá isso antes de você poder se mudar), publicidade e outros atividades promocionais, serviços profissionais, tais como serviços jurídicos ou contábeis, tente negociá-los fora de seu contrato de arrendamento.

De acordo com Rosie Rees, “The Battle Over CAM Charges”, Revista de tráfego de varejo; “Os inquilinos experientes reduzirão o percentual (que varia de 25% a 5%) e excluirão os custos do tipo não-manutenção do cálculo (por exemplo, impostos, seguros, serviços públicos)”.

Rees também acredita que os custos de manutenção e reparação relacionados com os edifícios (isto é, telhados, fundações de edifícios e paredes exteriores) não devem ser absorvidos pelos inquilinos, uma vez que estas não são áreas comuns utilizadas pelos inquilinos ou pelos seus clientes. Rees pontua com precisão; “O proprietário já obtém renda desses edifícios na forma de aluguel. Quaisquer custos de manutenção e substituição devem ser pagos pelo locador com a renda alugada. ”

Fontes:

Rosie Rees. Revista de tráfego de varejo on-line. "A batalha sobre taxas de CAM". 1 de setembro de 1999.

Laura DeMars. Revista CFO. "The Real Deal". Agosto de 2007.