Calcular arrendamentos comerciais com fórmulas de pés quadrados

Locações comerciais não são calculadas como arrendamentos residenciais. Locações residenciais podem incluir a metragem quadrada total de uma casa, mas o aluguel não é baseado em pés quadrados. As rendas mensais para imóveis residenciais são em grande parte determinadas pela observação de aluguéis comparáveis ​​na área. Em imóveis comerciais, o aluguel mensal é calculado de várias maneiras complexas, usando vários tipos de medidas quadradas.

As medições usadas na determinação de aluguéis de espaços comerciais baseiam-se nas diretrizes estabelecidas pela Associação Internacional de Proprietários e Gerentes de Edifícios (BOMA) e são consideradas padrão da indústria em todos os Estados Unidos.

Muitos arrendamentos comerciais usam os Padrões BOMA e cobram aluguel mensal baseado em “pés quadrados alugáveis” e não em “pés quadrados utilizáveis”. Isto é importante para entender porque se você é cotado um preço de US $ 1,25 por metro quadrado utilizável, que pode ser o que você acaba realmente pagando por cada mês.

Pés quadrados alugáveis

Pés quadrados utilizáveis ​​é o número de pés quadrados que um inquilino ocupa. Mas há outras partes do edifício que todos os inquilinos usam ou se beneficiam. Essas partes são conhecidas como áreas comuns e incluem corredores, escadas, elevadores e lobbies.

A quantidade de pés quadrados para espaços de área comum é dividida entre todos os inquilinos em uma base proporcional. Cada inquilino paga uma parte das despesas do proprietário para essas áreas comuns. Quando essas taxas são adicionadas aos pés quadrados utilizáveis, o resultado é chamado de "pés quadrados alugáveis".

Para tornar as coisas ainda mais confusas, essa prática de adicionar despesas de área comum a pés quadrados utilizáveis ​​é chamada de "fator de carga". Despesas de fator de carga geralmente aumentam a cada ano a uma taxa separada dos aumentos de aluguel para pés quadrados utilizáveis. Isso significa que você pode precisar negociar dois aumentos de aluguel a cada ano: um para fator de carga e um para aluguel de pé quadrado utilizável.

Um exemplo de calcular pés quadrados rentáveis

Digamos que o espaço de escritório que você está alugando seja fisicamente de 500 pés quadrados (o metro quadrado utilizável) custa US $ 1,25 por pé quadrado. Seu aluguel de pés quadrados utilizáveis ​​seria de US $ 625 por mês (500 SF x US $ 1,25). No entanto, sua parte da área comum acrescenta mais 100 pés quadrados. Seu aluguel será calculado com base em 600 pés quadrados, não os 500 que você irá ocupar.

Alguns proprietários colocam a taxa para os dois pés quadrados utilizáveis ​​e para a sua parte da área comum em um número (isso geralmente é injusto para o inquilino), mas a maioria cobra uma taxa diferente por metro quadrado para pés quadrados e para contribuições de aluguel da área comum.

Solicite um detalhamento dos custos de pés quadrados comparáveis ​​ou utilizáveis

Antes mesmo de ver um espaço, certifique-se de perguntar pelo telefone qual taxa está sendo cobrada por pés quadrados utilizáveis e para pés quadrados rentáveis ​​porque isso faz uma grande diferença no seu aluguel mensal total. E, lembre-se, se alguém lhe disser que um espaço é "1.500 pés quadrados arrendáveis", o tamanho real (utilizável) do espaço será menor.

Para levá-lo para ver uma propriedade, alguns proprietários simplesmente lhe dirão o preço do metro quadrado, mas citam a metragem quadrada locável. Essa prática enganosa faz com que um espaço pareça maior e mais barato do que é. Então, quando você aparece, descobre que o espaço que soava ótimo no telefone está, na verdade, fora de sua faixa de preço e menor do que você imaginava.

Embora a maioria dos corretores de imóveis seja honesta em divulgar os verdadeiros custos totais de locação por telefone, eles ainda tendem a afirmar o tamanho do espaço como pés rentáveis ​​- não como pés utilizáveis. Mas agora você é inteligente o suficiente para saber exatamente o que perguntar ao corretor de imóveis.

A tabela a seguir compara os três tipos de cálculos de pés quadrados usados ​​em arrendamentos comerciais. Algumas locações simplesmente cobram por pé quadrado utilizável, enquanto outras adicionam uma porcentagem da área comum à metragem quadrada utilizável para carregar o que é chamado de pés quadrados arrendáveis.

Cálculos do pé quadrado

Definições de Square Feet (SF)
Prazo	Definição
Pés quadrados utilizáveis	SF do espaço realmente ocupado pelo inquilino.
Pés quadrados alugáveis	SF utilizável +% do FS das áreas comuns.
Pés Quadrados Grossos	Total SF de todo o edifício.

Resumo

Pés quadrados utilizáveis ​​é o tamanho real do espaço que você ocupará. Os pés quadrados vendáveis ​​são sempre maiores porque incluem pés quadrados utilizáveis ​​mais um número adicional de metros quadrados das partes da área comum que você não ocupará fisicamente.

Espaço rentável com o fator de carga é o preço que você quer saber porque é isso que você estará pagando. O preço por metro quadrado para pés quadrados utilizáveis ​​é apenas uma parte do que você pagará a cada mês.