Entenda "Gross-Up" antes de assinar um contrato de locação comercial

O termo "gross-up" geralmente se aplica a concessões totalmente pagas, às vezes chamadas de "locações de serviço completo". O locatário paga valores fixos para determinados serviços, além de um aluguel básico para o espaço real que ele está alugando com esse tipo de aluguel.

Por exemplo, um proprietário pode pagar pela manutenção da área comum, também chamada de despesas de CAM, e dividir essa taxa pelo número de pés quadrados brutos em um prédio e cobrar de cada inquilino uma quantia baseada na porcentagem de pés quadrados que ele ocupa. Uma cláusula de gross-up em um arrendamento permite que, se um prédio tiver menos de 90 a 100 por cento de ocupação, as despesas ainda sejam calculadas para a parcela proporcional das despesas operacionais dos inquilinos até essas porcentagens - 90 a 100 por cento.

O lucro bruto é pago como aluguel adicional e geralmente cobre despesas variáveis, aquelas que podem subir ou descer em qualquer mês com base na ocupação e outros fatores.

As Vantagens do Gross-Up para os Proprietários

Este é um caso em que você pode não conseguir o que paga se for o inquilino. Como exemplo, digamos que o Leo Landlord acabou de comprar um prédio comercial. Tom Tenant é o primeiro a alugar espaço para ele. Tom aluga 10.000 pés quadrados de espaço na loja. O edifício totaliza 100.000 pés quadrados. Tom está alugando 10% do prédio.

Em um cenário básico pro rata que divide os custos variáveis ​​entre os inquilinos, Tom pagaria 10% desses custos, porque 10% do prédio são alocados a ele. Mas agora vamos dizer que Leo tem dificuldade em encontrar outros inquilinos e esse estado de coisas se prolonga por alguns meses. Ausente uma cláusula de gross-up no contrato de arrendamento de Tom, Leo está preso com a conta de 90 por cento das despesas que normalmente seriam pagas por seus inquilinos, simplesmente porque não há outros inquilinos que ele pode alocá-los para.

Uma cláusula de gross-up pode permitir que ele aumente o percentual de Tom para 50%, mas provavelmente para 95% ou 100% porque ele é o único inquilino do prédio.

Como isso é justo?

Tom Tenant pode não achar que esse acordo seja justo, mas Tom é, na verdade, o único inquilino que se beneficia dos serviços incluídos nessas despesas variáveis. Leo Landlord não está se beneficiando diretamente, então pode-se dizer que é injusto para ele ter que pagar 90 por cento dos serviços que somente Tom usa. Talvez uma dessas despesas envolva manter câmeras de vigilância no estacionamento. Como não há outros inquilinos, as únicas pessoas que entram e saem desse estacionamento são os clientes de Tom, por isso parece razoável que Tom sozinho pague pelo serviço.

Leia a cópia fina

Se você está pensando em entrar em um contrato de arrendamento comercial, leia atentamente as letras miúdas e proteja-se fazendo um pouco de lição de casa extra. Se de fato houver uma cláusula de gross-up, certifique-se de que o aumento permitido esteja dentro de porcentagens razoáveis. Se Tom está pagando por todo esse equipamento de vigilância, ele provavelmente se arrepende de não ter tentado negociar a porcentagem para baixo. A porcentagem permitida deve ser claramente estabelecida no contrato.

Além disso, se Tom tivesse examinado a história passada de Leo ao alugar prédios comerciais, ele poderia ter descoberto que Leo historicamente teve dificuldade em conseguir e manter inquilinos por um motivo ou outro. Ou talvez Leo seja apenas inexperiente - essa é sua primeira tentativa de investimento, de modo que ele possa levar um pouco de tempo para acertar. De qualquer forma, Tom pode não querer entrar em um contrato de arrendamento com Leo, que inclui uma cláusula de gross-up por este motivo - é mais provável que ele seja um dos poucos inquilinos nas instalações a qualquer momento.

Se houvesse sete inquilinos que alugassem 70.000 pés quadrados de Leão, o lucro bruto seria menor, basicamente, a diferença entre 70% e 95% ou 100%, e essa diferença seria dividida entre todos os sete inquilinos.