Taxas de manutenção de área comum (CAM) em leasing

Quando você aluga espaço comercial, você paga por mais do que apenas a metragem real que você vai ocupar. Em muitos arrendamentos comerciais e, em particular, em arrendamentos de espaços comerciais e de varejo, as taxas extras são geralmente chamadas de taxas de "manutenção de área comum" (CAM). Em espaços não-industriais, você pode ouvir essa despesa chamada de "Fator de Carga", que inclui taxas de CAM. As despesas de CAM são alocadas aos inquilinos em uma base pro-rata: quanto mais metragem quadrada for alugada por um inquilino, maior a porcentagem de despesas de CAM que ele deve pagar.

Há dois cálculos básicos para as taxas de CAM: taxas de CAM variáveis, em que o valor que um inquilino é obrigado a contribuir aumenta com base em vários fatores e taxas de CAM simples, em que as taxas são um valor fixo.

As taxas de CAM podem ser pagas mensalmente, trimestralmente, anualmente ou até mesmo cobradas de tempos em tempos quando são necessários grandes reparos no prédio ou em todo o parque industrial / comercial.

As taxas de CAM podem aumentar a uma taxa diferente da taxa de aluguel mensal porque elas tendem a ser mais variáveis. Como resultado, é importante que o contrato especifique a diferença entre taxas de CAM variáveis ​​e "fixas" e inclua algum tipo de limite, ou deixe claro o máximo que suas taxas de CAM podem ser aumentadas a cada ano. Esta taxa de aumento deve ser uma consideração separada de quanto você aumenta o aluguel básico a cada ano.

Definições da taxa de CAM: estreitas e enganosas

Muitas definições on-line de taxas de CAM os definem como taxas para um inquilino compartilhando uma parte dos custos diretos da manutenção de áreas comuns muito específicas. Essas definições supersimplificadas não são totalmente precisas, e um senhorio pode incluir muitos custos indiretos como taxas de CAM que não são tão óbvias. Essa prática tem sido calorosamente debatida entre os profissionais da indústria quanto a se isso é ou não ético ou mesmo legal. Em suma, você nunca deve assinar um contrato sem entender o que as taxas de CAM cobrem seu locação comercial única.

O objetivo das taxas CAM

As taxas de CAM e de fator de carga servem ao mesmo propósito básico: exigir que os inquilinos ajudem a cobrir as despesas diretas do proprietário para “áreas comuns”. As áreas comuns podem incluir internos (corredores, elevadores, lobbies, banheiros públicos etc.) e despesas externas. (estacionamentos, áreas ajardinadas, etc.).

Liste exatamente o que suas taxas de CAM irão cobrir no aluguel, com que frequência elas serão pagas e quanto elas podem ser aumentadas a cada ano. Se você for obrigado a ajudar com o custo de grandes reformas, como repavimentação de estacionamentos ou qualquer tipo de reparo estrutural, faça-o por escrito. O locador deve listar quando esses reparos foram feitos pela última vez e quando estão programados ou previstos para serem feitos no futuro.

Nem todos os proprietários exigem inquilinos para ajudar com despesas como coberturas, manutenção de estacionamentos e reparos estruturais. Não há realmente nenhum padrão que se aplique aos arrendamentos, portanto, não confie simplesmente em ver “taxas de CAM” em seu contrato de locação; tenha certeza de que as taxas da CAM são explicadas.

Um senhorio pode incluir uma vasta gama de despesas simplesmente listadas como “Taxas CAM” ou “Taxas Administrativas” com a premissa de que estas são as despesas que o senhorio paga em benefício de todos os inquilinos. Se as taxas CAM não estiverem claramente listadas ou explicadas em um contrato, pergunte-se especificamente se você está pagando pelo seguinte:

• Sistemas de segurança ou salários ou outros custos associados ao pessoal de segurança no local
• Permissões, impostos, seguro ou quaisquer custos legais
• Publicidade, sinalização ou outras despesas gerais gerais incorridas pelo locador para operar ou promover o edifício (ou seja, salários ou benefícios para funcionários no local ou até mesmo fora do local)
• Reparos e reformas da manutenção da propriedade, incluindo acréscimos ou reprojetos de paisagismo, pintura externa, luminárias externas ou de estacionamento, pavimentação ou recapeamento, coberturas ou reparos e atualizações nos sistemas centrais de encanamento, eletricidade, esgoto e HVAC

• Serviços públicos, aluguel ou quaisquer outros custos de manutenção de espaços de escritórios de locação separados dentro ou fora do local

Compreendo Exatamente Quais taxas CAM estão listadas no seu contrato de locação comercial

Aqui está um conto de advertência para tomar nota. Em 1989, um espaço industrial alugado profissional para abrir uma consignação de artesanato e loja de hobby. O parque parecia estar em boas condições, e o senhorio era amigo da família do inquilino e cortava o aluguel em um terço como cortesia. Como esse foi o primeiro contrato de locação industrial assinado pelo locatário, eles não apreciaram totalmente o poder das taxas de CAM. Em outras palavras, eles assinaram um documento legal vinculativo sem a menor idéia do que estavam assinando.

Eles não sabiam o que era um Triple Net Lease, só que deveriam evitar assinar um. Um Triple Net Lease é o menos favorável de todos os arrendamentos para inquilinos; exige que você pague pela manutenção, impostos e seguro. Quando o locatário perguntou ao senhorio que tipo de contrato de arrendamento eles estavam prestes a assinar, o locador nunca mencionou o termo "Net Tripla". Em vez disso, o senhorio disse ao locatário que seu arrendamento incluía taxas CAM e administrativas. O que eles não sabiam na época era que as taxas administrativas incluíam impostos, seguro e toda uma série de outros custos muito caros.

Apenas um mês após o arrendamento, o dono do parque iniciou amplas reformas no parque, incluindo o redesenho das unidades frontais para parecer mais como um espaço de varejo. Os sinais foram alterados, o prédio foi repintado e algumas mudanças estruturais foram feitas na frente do parque industrial.

A conta foi dividida entre todos os inquilinos e, embora o locatário tivesse uma unidade muito pequena, eles estavam com uma nota de US $ 5.000 - sua parte das atualizações do parque, embora sua unidade estivesse ao lado e não fosse beneficiada diretamente de nenhuma das partes. as melhorias. Outros inquilinos foram atingidos com quase US $ 20.000 em taxas de renovação. Se o locatário tivesse lido a locação com mais cuidado, eles teriam conhecimento suficiente para, pelo menos, perguntar se alguma atualização estava programada para o futuro próximo e ver que o que eles pensavam ser um arrendamento simples era na verdade uma locação tripla líquida disfarçada.